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跟着政策走 让你的投资收益最大化

时间:2019-10-07 19:19来源:房产
彭媛媛 近段时间,有许多朋友问我,房价涨得这么快,是不是可以买一套来投资?对于这个问题,我不着肯定或者否定回答,但就我个人来说,在这两年中,我是不打算投资房产,为什

彭媛媛

近段时间,有许多朋友问我,房价涨得这么快,是不是可以买一套来投资? 对于这个问题,我不着肯定或者否定回答,但就我个人来说,在这两年中,我是不打算投资房产,为什么这样说,让我们来回顾一下房产20年来的发展趋势。

1998年启动住房改革,取消福利分配住房,住房消费需求得到释放,可以贷款买房,我将这一信息理解为政策鼓励买房,是买房一个积极的信号。这期间,房价也是最低的阶段,成都二环左右的房子,房价普遍在一千多元,例如交大片区。1999年购买该区域的房子,108平方,总价15万多,首付3成4万5。五块石的房子,1300元一平方左右,5大花园的房子,单价只有800元一平方左右。这个阶段延续到2002年。从2003年起,房价开始小幅上涨, 2004年,突然出现报复性上涨,房价出现翻倍的增长,成都普遍房价在3000多元,有点类似2016年10月份之后的状况,到处见排队买房的现象,这种火爆场面延续到2006年,2006年房价达到6000到7000元左右,到2007年,房价上涨有所缓解,但仍然处于上涨状态,这一现象持续到2007年。这是房价的第一次上涨周期。期间从1998年到2007年。

2008年,全国性的房地产调控周期到来,房价开始回落,但是这个时间并不长,因为这期间国际金融危机影响着中国的经济,再加上2008年的地震,成都的房价回落到最低点,那时候,成都大源附近的房子价格在4000到5000左右,高新区一医院附近和记黄埔的房子价格在4500到5000左右。这里,我要插一个小故事来说明一下当时普通人的经济状况。当时,还在上小学1年级的女儿对我的投资很不满意,说我们家的经济危机比美国还来得早,还来得猛,说家里每次最困难的时候都是靠她平时省下的早餐钱度过的,弄得她都不敢吃饱吃好,怕家里出现困难她拿不出钱。小小年纪就承受着家里的经济压力,想想这一点,我是对不起女儿的,直到现在,她都有一种忧患意识,怕家里突然没钱过日子。也就是在这个时候,国内经济政策调整,目标是保增长、避免房地产市场下滑,政策转向刺激住房消费,信贷、保障房供应和税收减免政策。这段时间是2008年一2009年,当时房子贷款利息可以在基础利率的基础上打7折,在此期间买首套房可以退税,因为政策的刺激,房价开始慢慢走出低谷。我理解为,在政策的引导下,房产出现第二次买点。2009年,是房产的相对低点,是购买的最佳时机。2010-2013年,房地产市场复苏,成都大源的房价在8000到9000每平方米之间。房价上涨,带来了政策调控,国家在土地供应、税收和信贷方面开始调控,同时还出了限购的大招。在政策的影响下,房价逐渐回落。这是房产的第二个周期,时间期间是2008年到2013年。

凤凰彩票app下载,2014年一2016年,算是房产的第三个周期的上半阶段,在增长和去库存目标下,出台了许多刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,贷款首付2成,贷款利息下浮,这些政策的出台,给低迷的房产市场打了一支强心剂,各大热点城市房价暴涨。2016年暴涨前的2014年,2015年,房产是处于下跌状态的,2015年,甚至有开发商打出首付1成,缓付2成的优惠措施,这时候,房价也是阶段性底部,是购买的第三次机会。从2016年10月开始,成都成了房价上涨的主战场,成都高新区,天府新区房价翻倍,大源的房价从9000多涨到近2万一平方。

2016年下半年开始,政策转向“防风险”,策略是长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。尽管房价还在继续上涨,但我觉得,既然政策已经给出了明确的信号,这轮上涨就已经快走到上涨的终点。目前,就全国来说,房价上涨趋缓,但就成都来说,成都再造一个产业成都,成都的东进战略以及第二机场的建设给成都带来了历史性的机遇,如果要投资,投资东南面应该是个机会,但就目前来看,虽然大规划是有了,小的规划却还不明了,具体投资东边的哪个片区还不敢轻易决定,再一两年后应该会很明确。从这一点以及前面几次的房产周期来分析,我预测2016年到2018年是第三个周期的下半场,

如果要投资房子,可以等待第四个周期的到来,2019年底出台政策优惠的概率应该比较大,应该是政策的第四次购买机会。如果不出意外,2020年,房子应该出现上涨机会。

但是,对于成都的再造一个产业成都以及成都的东进战略,就目前来看,成都的房产何去何从,周期会不会提前,会不会根本不出现回调,我也很迷茫,既然看不懂,那我们就跟着政策的导向走吧,我们就蛰伏等待时机,2019年,或许有惊厥的那一天。

(本文只是本人的肤浅观点,不构成投资建议,由于本人只是井底之蛙,举的事例,也很片面单一,只是自己熟悉的区域,只是自己的所见所闻,对与错,都不够成投资建议,望房产大珈指正。本文为作者原创,文章首发本人微信,转发需注明出处。)

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