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房产也会让中产阶级返贫,你中枪了吗?

时间:2019-10-06 11:35来源:房产
巴菲特之所以伟大,不在于他在75岁的时候拥有了450亿的财富,而在于他年轻的时候想明白了许多事情,然后用一生的岁月来坚守。——出自《时间的玫瑰》 因为老公对房产投资的专业

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巴菲特之所以伟大,不在于他在75岁的时候拥有了450亿的财富,而在于他年轻的时候想明白了许多事情,然后用一生的岁月来坚守。——出自《时间的玫瑰》

因为老公对房产投资的专业敏感度,自然少不了在朋友同事看房,选房,买房的过程中,充当选房顾问、投资分析的角色,而出于他热衷于此项“事业”,并对房子的热爱之情,尽管辛苦但也乐此不疲。

昨天好朋友问他,首付是不是交的越少越好,100万买的房产,首付10万,贷款90万,如果有一天房价暴跌40%,房子只值60万,低于贷款总额30万,是不是直接把房子扔给银行走人就行了?

朋友的提问是出于目前国内经济萧条的前提下,房地产低迷,是涨是跌,说法不一。如果继续观望,怕又错过一个买房的时机,但如果买了房,又要承受房价可能继续下跌的风险,甚至跌破贷款。

朋友说,少交首付,以备后患,真要惨到如此地步,干脆将房产还给银行一了百了吧。老公听后诧异,购置房产并不像朋友讲的如此简单,于是讲一真实故事给他听。

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赵某是香港一家律师事务所的职员,经过奋斗晋级为中产阶级行列。在1997年购置了一套742港元的房产,完成了在香港置业的梦想。当时的借贷环境非常宽松,首付仅需一成,并从银行轻松贷款667.8万港元,他觉得非常幸运。

谁料,这套房子竟成了他一生的噩梦。

2003年,金融危机加上非典席卷,市民对香港楼市失去信心,房价开始暴跌,比1997年的高位下跌了约70%,很多香港人都难逃负资产的命运。

由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额,银行要求增加抵押物,达到原来市值742万元,或者银行会按新的房价评估贷款额度,并要求借款人提前偿还新贷款额度与原贷款额度的差额部分,即差额不足部分贷款。

赵某买房时从银行借贷了667.8万港元,而他那套房产当时的价值跌到了250万港元,是原价的近1/3,他自然也成了负资产人士。

无奈的是,赵伟家境并不富裕,买房、装修已经花光了所有积蓄,最后他只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。房子没有了,还欠了一身债。银行以200多万港元将房子拍卖后(银行拍卖价一般都低于市场价),他还欠了银行200多万港元。

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这一段人生经历对赵某来讲是一场噩梦,至今还让他心有余悸,无法翻身。而对将要买房的人来讲,这却成为一个活生生的“房产变负资产”的案例,让我们扼腕喟叹的同时,也起到“警钟长鸣”的作用。

这里我要问你,购买房产时,是否认真阅读过你的贷款合同,其中明确写到,由于抵押人过错或其他原因造成抵押物的价值减少时,银行可以要求抵押人增加抵押物,或提前偿还抵押物不足部分的本息,也就是让你提前偿还一部分贷款,不贷给你这么多钱了......

因此在购买自住房、投资房产时,一定要结合自己的偿还能力,合理适度的运用杠杆,使收益最大化。投资有风险,买房需谨慎。记住:房产投资失败是中产阶级资产负债返贫的重要原因。

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中产阶级如何做好房产投资呢?下面就将老公多年投资房产的经验分享给大家,以作参考。

第一点、降低购房杠杆。

杠杆的作用是助涨助跌,不要忘记2015年的股市是怎样跌下来的。杠杆扩大上涨时的收益,但下跌时才是最可怕的,股市的杠杆,使无数中产阶级资产归零,房产市场的杠杆会使中产阶级资产变为负资产。

现在的楼市上涨建立在不断增加的杠杆基础上,一旦杠杆加不上了,便会迎来惨烈的下跌。说实话,下跌并不可怕,可怕的是由于无法补足抵押物或是失去了还款的信心,自己主动放弃或者被动的失去房子,就会变得一无所有,甚至负债累累。

香港的房价现已从低谷回到了高点,但是被银行收回的房子却永远回不来了。

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同学的姐姐,在我们这样的准二线城市生活的不错了,最近向同学借钱,要帮助孩子买京都的房子,于是卖了自己万达的大房子,加上多年的积蓄,借上钱为孩子交上首付,然后举全家之力还房贷,这肯定不是少数人所为。

倾其所有的投资房产,并对自身条件没有全面的评估,将投资建立在房价不断上涨的基础上,盲目乐观,这种做法完全无力承担房价下跌的波动,赌博式的投资终将造成巨大还款压力,导致失败的结果。

因此,为了不让房子使中产致贫,就要控制杠杆,要充分考虑房价下跌的风险和还款能力下降的风险。

经济形势好的时候,可以十个锅四个盖子,提高风险扩大收益。经济形势不好时,要保证十个锅七个盖子,就是要首先保证资产的安全。

降低杠杆,保证安全。在总资产杠杆较高时,保留一部分现金或持有易变现资产,作为房产投资的安全垫。

第二点、降低房产在资产所占比重。

在中国,金融产品少,投资手段欠缺,目前能称上中产阶级的,基本上是用房子撑起来的。算资产,房子会占到70%-80%,如果房价真的下跌50%,资产的损失会有多大?这个问题考虑过吗?

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经济危机是解决贫富差距最好手段。经济危机形成时伴随着基尼指数的不断扩大,社会财富不断向少部分人聚集,贫富差距越来越大,社会消费能力下降,生产过剩,中小企业大批倒闭。

单位里小同事一家,来自四线城市,首付买房,贷款20年,每个月还款超过家庭收入的一半,还要负担孩子的教育,老人的赡养,除基本的生活费用以外,一家人停止一切消费,精打细算的日子不知还要过多久,这种情况在准二线城市还能勉强维持,在一线城市,买房者所承受的压力可想而知。

当社会消费萎缩到一定程度时,大宗商品房子会急剧大跌,中产阶级回到起点,资产归零,成为更低阶层的普通人,甚至是债务缠身贫穷的人。

降低房产在资产中的占比,房产价格坚挺是建立在不断上涨的基础上,不涨了,靠居住和租赁是支撑不了这么高的贷款,留点现金吧。

第三点、要买有用的房子。(具体请看什么是有用的房产的文章的链接)

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“有用的房子”是能保证在房价开始下跌,买房者和卖房者都处在观望期,犹豫是否出手时,仍然能以品质和需求致胜,让买房者果断作出买入的决定的房子。

即使在所有人看到房价未来的下跌趋势时,依然会有买房需求的人存在,这时买房者反而成为稀缺人群,因此作为下跌趋势中的供应方,房产必须有较强的竞争力,才会保证在下跌通道中也能够“想出手时就出手”,能在第一时间售出,逃出暴跌的魔爪。

有竞争力的房产,首先是迎合买房刚需的,比如交通便利,面积适中等。其次要符合买家对房子品质的要求,比如房子的朝向,房地产商,物业等因素。

如同股票市场一样,在房价高位时成功逃顶也是投资房产中保护资产的一种方式。

其次如果房子好租,好用,有利于在困难时期用房子租金,增加还款能力,在最困难的时候保住资产,在经济回暖时,重新回到上升通道,这才是长期投资必定要经历的过程。

中产想要不破产,不返贫,买有用的房子,才是最好的保障。

正如《时间的玫瑰》中所说,从这里到永恒,我们只是在跟时间相抗衡,我们用最安全的方式,最理性的思想保护我们的资产,房产投资何尝不是呢?

在近两年这种经济环境下,保守投资,守住财富,现金为王,是保护中产阶级资产的最佳策略。

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